Principiul cumpărătorului se aplică apartamentelor închiriate din iulie 2023, iar de atunci, în general, brokerii nu mai pot percepe comision de la cei care caută un apartament. De atunci, mulți profesioniști imobiliari și-au dat seama că o ofertă de închiriere semnată nu mai are caracter obligatoriu pentru unii vânători de apartamente.
Din punct de vedere pur juridic, încă se întâmplă că, în calitate de persoană care caută un apartament, ești obligat să faci o ofertă de închiriere – adică dacă ai semnat un astfel de antecontract, practic o tranzacție juridică este deja încheiată dacă proprietarul. sau proprietara acceptă oferta. Cu toate acestea, un proces pentru „deținerea proprietății”, adică pentru respectarea ofertei de închiriere, a fost deja inceput și, de asemenea, are puțin sens, printre altele, deoarece un apartament nu poate fi vândut unei a doua părți interesate în timp ce un proces împotriva primului este inca in derulare.
Până acum acestea au fost cazuri izolate. Situația s-a înrăutățit odată cu principiul cumpărătorului, întrucât oamenii care caută cazare semnează acum mult mai des oferte de închiriere – și apoi „se ascund”, se spune. Cum vă puteți apăra, ca broker, împotriva acestui lucru și vă puteți întoarce „frustrat”, adică costurile pierdute a fost recent subiectul dialogului cu broker al Asociației Industriei Imobiliare (ÖVI).
„Ce mai valorează o ofertă de închiriere?”, a întrebat retoric avocatul Reinhard Pesek (FSM Rechtsanwälte). Și a clarificat: „O ofertă de închiriere dezvoltă un efect obligatoriu între chiriaș și proprietar, dar nu între chiriaș și broker”. Ergo: Nu mai există un contract între persoana interesată și broker, motiv pentru care un astfel de contract nu poate fi dat în judecată. Proprietarul ar fi îndreptățit să dea în judecată.
Există doar un contract cu vânzătorul
Totuși, depinde dacă au acceptat anterior oferta de închiriere fără rezervă sau dacă, de exemplu, a fost făcută o contraofertă. Doar în primul caz intră în vigoare o tranzacție juridică cu oferta de închiriere, iar atunci și brokerul ar avea dreptul la comision – dar numai de la vânzător, adică proprietarul. Nici în acest caz un broker nu are un contract cu partea interesată.
Pesek consideră că cererile de despăgubire din partea brokerilor sunt fără speranță. “Brokerul suferă o simplă pierdere financiară. Fără o relație contractuală, un astfel de prejudiciu poate fi compensat doar în cazul unei „prejudicii imorale intenționate”. Asta cu greu poate fi dovedit. În plus, potențialii chiriași care sunt dați în judecată ar putea argumenta că agentul își primește comisionul – doar cu următoarea închiriere.
Taxe de anulare „sensibile la conținut”
O posibilitate, totuși, ar fi de a conveni asupra unei „taxe de anulare” bazată pe „taxa de pocăință” în conformitate cu ABGB. Nu numai că se putea face o revendicare pentru comisionul pierdut, ci și pentru un post vacant de două luni din cauza „ascunderii” celui interesat. Această taxă ar trebui să fie înscrisă în oferta de închiriere, a spus Pesek; Dacă apare doar în contractul de închiriere, aceasta ar fi o schimbare semnificativă a ofertei.
Și: Și aici, doar proprietarul ar putea fi beneficiar. Cu toate acestea, o atribuire către broker ar fi de imaginat. Concluzia avocatului: totul este un teritoriu legal destul de nou – și „sensibil din punct de vedere al conținutului”.
„Nu ignora nevoile celeilalte părți”
Așa că multe lucruri sunt în flux în prezent în relația dintre proprietari, agenți imobiliari și cei care caută apartamente. Cu ani înainte de adoptarea principiului cumpărătorului, reprezentanții industriei
Industria imobiliară a declarat că brokerii pur și simplu nu ar mai fi interesați de cei care caută apartamente de închiriat sau și-ar reduce semnificativ serviciile pentru aceștia din motive de răspundere dacă nu ar mai exista comision de la chiriași. Dar sfătuirea persoanelor care caută proprietăți închiriate poate „continua să facă parte din afacerea noastră”, a declarat recent președintele brokerului din Viena, Michael Pisecky, la un alt eveniment, și anume Gala Immy de marțea trecută. Premiul de calitate de la Vienna Real Estate Trustees’ Group a fost acordat pentru a 18-a oară în Vienna Sofiensäle.
Pisecky a folosit ocazia pentru a face apel la agenții imobiliari să nu uite complet de cei care caută un apartament. „Nu putem ignora complet nevoile celeilalte părți”, a spus el la eveniment. Agenții ar trebui să „aprecieze chiriașii și să-i trateze bine”.
De la introducerea principiului cumpărătorului, piața a devenit mai puțin transparentă pentru cei care caută cazare. “Multe proprietăți de închiriere nu mai sunt pregătite și oferite profesional. Prin urmare, agenții imobiliari sunt mai importanți ca niciodată pentru consumatori pentru a oferi sfaturi de specialitate și pentru a crea oferte de înaltă calitate.” Dacă lăsați sfatul exclusiv avocaților, ar costa „mulți bani”.
Au fost acordate 20 de premii Immy
Anul acesta, spre deosebire de anii trecuți, doar agenții imobiliari au fost premiați la Quality Award; Pentru dezvoltatorii și administratorii de proprietăți, conceptul este în prezent în curs de revizuire, au explicat Pisecky și managerul de proiect Immy Dietmar Hofbauer. Cinci companii vieneze au fost bucuroase să primească o statuetă Immy din aur, și anume APS Immobilien, Elisabeth Rohr Real Estate, Georg Fresacher – The Real Estate Real Estate Agent, Reischel Immobilien și Schönes Wohnen Immobilien.
Alte 15 companii au primit premiul de argint: Dr. Funk, Dr. Vospernik, EDEX, engelreal, Hübl & Partner, Klein & Partner, Marschall Real Estate, MF Immobilien Consulting, MIMAZ, ÖRAG, Paumgartner-Eccli, PlanetHome, Re/Max Real Experts, Rudi Dräxler Immobilientreuhand, Zellmann Immobilien.