Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși (art. 555 CCiv).
Există și situații în care dreptul de proprietate poate fi obținut printr-un act administrativ sau prin alte moduri prevăzute de lege. Bunurile imobiliare trebuie înscrise în cartea funciară pentru a se realiza publicitatea dreptului de proprietate.
Se poate vorbi de dobândirea dreptului de proprietate și în cazul legilor speciale de reparație, respectiv, legea 18/1991, legea nr. 10/2001, legea nr. 247/2005. Practic prin legile speciale se redobandeste dreptul de proprietate pierdut la un moment dat. Legea a garant protejarea dreptului de proprietate. Există și situații în care dreptul de proprietate este afectat. Exproprierea titularului dreptului de proprietate pentru utilitate publică se realiza doar după o justă despăgubire, evaluată la momentul cererii de expropiere. Proprietatea care este dobândită ilicit este confiscată de stat.
Ocuparea unui teren pentru o perioada îndelungată de timp de către o persoană, fără a-i fi tulburată în această perioada posesia, da naștere posibilității dobândirii dreptului de proprietate. Uzucapiunea este modul în care titularul poate să obtiuna dreptul de proprietate.
Cu privire la dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară, s-au realizat câteva modificări legislative în sensul că prin Decizia nr. 13/2019 ICCI a admis recursul în interesul legii, respectiv a stabilit că Lipsa autorizației de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, în cadrul acțiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii. Prin prisma acestei decizii se înțelege că nu se mai poate dobândi dreptul de proprietate asupra construcției ridicate fără autorizație de construire decât în anumite situații.
În ceea ce privește, hotărârile judecătorești obținute deja înainte de pronunțarea acestei hotărâri, acestea pot fi intabulate în cartea funciară, întrucât sunt hotărâri opozabile, care au intrat în autoritate de lucru judecat. Nerecunoașterea dreptului de proprietate asupra construcției, dobândit prin hotărâră judecătorească este un fapt penal, fiind încălcat practicProtocolul Adițional nr. 1 CEDO.
Modalitatea în care pot dobandi drept de proprietate privată asupra terenurilor cetățenii străini, diferă de cea în care pot dobandi acest drept cetățenii români. Faptul că legislația română prevede aceste diferențe nu este un caz singular, având în vedere că și în legislația altor state se regăsesc prevederi similare.
Potrivit site-ului https://edirect.e-guvernare.ro/, în anul 2005 au fost adoptate două texte normative cu impact asupra dobândirii dreptului de proprietate al cetățenilor străini:
- Legea nr. 247 din 2005, privind reforma în domeniul proprietății și justiției, precum şi unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare;
- Legea nr. 312 din 2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizii, precum și de către persoanele juridice străine, cu modificările și completările ulterioare.
Legea nr. 312 din 2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, cu modificările și completările ulterioare, detaliază care sunt condițiile speciale în care se obține dreptul de proprietate în România.
Prevederile Legii nr. 312 din 2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, cu modificările și completările ulterioare, nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, prin moștenire legală.
În înțelesul acestei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarea semnificație:
- Legea nr. 247 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, prevede că dobândirea dreptului de proprietate se realizează în condițiile legii speciale.
- stat membru – orice stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European;
- stat terț – orice alt stat decât statele membre;
- rezident – străinul care are drept de rezidență pe teritoriul României sau, după caz, persoană juridică străînă, care are cel puțîn un sediu secundar pe teritoriul României, în condițiile legii;
- fermier care desfășoară activități independente – orice persoană fizică care desfășoară activitate agricolă sau silvică, în vederea realizării de produse agricole vegetale ori animale, precum și de depozitare și prelucrare a produselor obținute din activitatea proprie sau care desfășoară o activitate, în vederea realizării de produse lemnoase și nelemnoase ale fondului forestier, așa cum sunt definite de legea în vigoare. În cuprinsul Legii nr. 312 din 2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, cu modificările și completările ulterioare, se regăsesc patru categorii de persoane care au reglementări diferite în ceea ce privește modul de dobândire a dreptului de proprietate:
- Cetățeanul unui stat membru al UE sau al Spațiului Economic European, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoană juridică, constituită în conformitate cu legislația unui stat membru, pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor, în aceleași condițîi cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români și pentru persoanele juridice române. De la dată adoptării Legii nr. 312 din 2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, cu modificările și completările ulterioare, aceste persoane pot dobândi terenuri intravilane pentru construcții, în timp ce terenurile agricole, pădurile și terenurile forestiere s-au putut dobândi, de către persoanele enumerate, după împlinirea unui termen de 7 ani de la dată aderării României la Uniunea Europeană, adică, începând cu 1 Ianuarie 2014;
- Cetățenii unui stat membru nerezidenți în România, apatrizii nerezidenți în România cu domiciliu într-un stat membru și persoanele juridice nerezidente, constituite în conformitate cu legislația unui stat membru, care pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor pentru reședințe secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la aderarea României la UE, adică de la dată de 1 Ianuarie 2012;
- Cetățeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru sau în România, precum și persoană juridică constituită în conformitate cu legislația unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere, la împlinirea unui termen de 7 ani de la dată aderării României la Uniunea Europeană. Aceste dispozițîi nu se aplică fermierilor care desfășoară activități independente și sunt, după caz:
– cetățeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care își stabilesc reședința în România;
– apatrizi cu domiciliul în România.
- Fermierii care desfășoară activități independente și sunt cetățeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care își stabilesc reședința în România sau sunt apatrizi cu domiciliul în România pot dobândi drept de proprietate, în aceleași condițîi cu cetățenii români, fără a mai fi necesară împlinirea nici unui termen de la dată aderării României la UE. O condiție pe care legea o prevede totuși pentru fermieri este faptul că nu pot să schimbe destinația terenurilor agricole, pădurilor și terenurilor forestiere. Cetățenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul într-un stat membru își dovedesc calitatea de fermier care desfășoară activități independente cu documente emise/eliberate de autoritățile competente din statul membru sau de proveniență. Apatrizii cu domiciliul în România fac dovadă acestei calități cu atestatul eliberat, în acest sens, de către Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale.
În privința cetățenilor străini, apatrizilor și persoanelor juridice aparțînând statelor terțe legea prevede că acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile reglementate prin tratate internaționale, pe baza de reciprocitate, dar nu pot dobândi acest drept în condiții mai favorabile decât cele aplicabile cetățenilor unui stat membru și persoanei juridice constituite în conformitate cu legislația unui stat membru.
În contextul prevederilor menționate anterior, în prezent, cetățenii Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European pot dobândi drept de proprietate în aceleași condiții în care pot dobândi și cetățenii români.
În privința cetățenilor statelor terțe, aceștia vor putea dobândi drept de proprietate numai dacă există încheiate tratate internaționale între România și acel stat.
Cetățenii statelor terțe pot dobândi drept de proprietate asupra construcțiilor și drept de superficie (un drept de folosință pe durata existenței construcției) asupra terenurilor, în situația în care doresc să cumpere imobile în România. O societate comercială, persoană juridică rezidență sau nerezidenta, poate dobândi orice drepturi reale asupra bunurilor imobile, în măsură necesară derulării activității sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispozițiilor legale privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine.